Transformer une maison unifamiliale en deux appartements, aménager un studio au rez-de-chaussée ou créer un logement dans une annexe : ces projets ont un point commun. Ils modifient le nombre de logements, et c'est précisément ce que l'administration contrôle, même si aucune façade ne change.
Un permis est nécessaire, même sans travaux extérieurs
- À Bruxelles, le CoBAT soumet à permis d'urbanisme la modification du nombre ou de la répartition des logements dans une construction existante.
- En Wallonie, le CoDT soumet à permis la création d'un nouveau logement dans une construction existante.
Une division faite sans permis est l'une des infractions les plus lourdes à régulariser, parce qu'elle touche à la fois à l'urbanisme, à la sécurité et, souvent, au bail des occupants.
Ce que l'administration examine
La densité et le quartier
Chaque commune a sa politique : certaines limitent la division des maisons unifamiliales pour préserver les logements familiaux, d'autres imposent un nombre minimal de grands logements. Ces orientations figurent dans les règlements et schémas communaux, ou ressortent des décisions récentes.
L'habitabilité de chaque logement
À Bruxelles, le titre II du RRU fixe les normes d'habitabilité : surfaces minimales, hauteur sous plafond, éclairement naturel, équipements. En Wallonie, les critères de salubrité du Code wallon de l'habitation durable s'appliquent, et certains petits logements mis en location sont soumis à un permis de location.
La sécurité incendie
Plusieurs logements dans un même bâtiment, c'est une cage d'escalier commune, des résistances au feu à respecter et un avis du service d'incendie (SIAMU à Bruxelles, zone de secours en Wallonie). C'est souvent ce volet qui détermine le coût réel des travaux.
Les accès, les compteurs et le stationnement
Chaque logement doit disposer d'un accès, de compteurs et, selon la commune, d'emplacements vélo ou voiture et d'un local poubelles.
Les erreurs fréquentes
- Commencer par les travaux : une cuisine et une salle de bain posées avant le permis devront peut-être être déplacées.
- Sous-estimer le volet incendie : portes, cloisons et escalier peuvent devoir être refaits.
- Acheter un bien « déjà divisé » sans vérifier que la division a été autorisée : voir notre guide sur l'achat d'un bien en infraction.
En pratique
Un projet de division se joue sur la faisabilité : avant tout plan, il faut savoir combien de logements la commune acceptera et à quelles conditions. C'est la première étape de notre accompagnement.
Testez votre projet avec notre agent IA, puis demandez une étude de faisabilité.
